Cách tránh bẫy tài chính khi mua nhà cho người trẻ?

Cách tránh bẫy tài chính khi mua nhà cho người trẻ?

Trước những gói vay mua nhà ưu đãi cho người trẻ được nhiều ngân hàng tung ra, các chuyên gia đều khuyến cáo hãy cẩn trọng cân đối tài chính cá nhân trước khi quyết định vay và cần tính toán kỹ kế hoạch tài chính dài hạn để tránh rơi vào cảnh vỡ nợ.

Phải biết quản lý tài chính cá nhân, trước khi quyết định vay

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế lưu ý, vấn đề đầu tiên cho người trẻ khi vay mua nhà là phải hiểu rõ khả năng trả nợ của mình. Những chương trình ưu đãi vay mua nhà từ ngân hàng luôn hấp dẫn giới trẻ, vì ai cũng muốn “an cư lạc nghiệp” thay vì phải đi thuê hoặc ở nhờ nhà người thân.

Thế nhưng, người trẻ thường chưa có việc làm ổn định hoặc thu nhập còn thấp, nên vấn đề đầu tiên là phải xem khả năng trả nợ của mình. Qua việc tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI - Debt to Income), thông thường bảo đảm 50%. Nếu chúng ta có thu nhập 100 đồng sau thuế, chỉ nên dùng 50-60 đồng để trả nợ cho ngân hàng. Nếu tỷ lệ này lên đến 70-80% thì rủi ro rất cao. Còn nếu dùng 100% để trả nợ ngân hàng thì khả năng vỡ nợ rất lớn.

Do đó, sau khi dùng một số phương pháp thẩm định, nếu có khả năng trả nợ, người trẻ vẫn nên mua nhà. Để giảm khoản tiền trả nợ ngân hàng mỗi tháng, người trẻ nên có số tiền tiết kiệm đủ lớn để trả trước một phần cho ngân hàng. Nếu một căn nhà trị giá 100 đồng, ngân hàng thường cho vay 70-80 đồng, 20-30 đồng còn lại cần dùng đến khoản để dành. Nếu số tiền để dành càng cao, từ khoảng 30% trở lên, số tiền phải trả nợ mỗi tháng sẽ càng thấp xuống.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên cấp cao Đại học Kinh tế TPHCM cũng khuyến cáo các bạn trẻ không nên vay quá nhiều. Đa phần thu nhập của người trẻ không quá cao. Nếu phần trả nợ vay mua nhà quá nhiều, khi gặp vấn đề đột xuất, họ khó có thể chi trả được và có thể phải vay tiếp chỗ khác, từ đó khả năng vỡ nợ rất lớn.

Vì vậy, cần chú ý khi vay mua nhà thì tiền trả gốc và lãi hàng tháng không nên quá 40% tổng thu nhập. Nếu vay quá tỷ lệ này, rủi ro sẽ rất cao. “Có nhiều trường hợp cố vay nhiều hoặc khai khống thu nhập để hạn mức vay được nhiều hơn, kết quả là phần để trả nợ rất nhiều, phải chi tiêu dè dặt, làm cho cuộc sống áp lực”, ông Huân nói thêm.

Theo ghi nhận thực tế, một bộ phận giới trẻ hiện nay cho rằng, không cần thiết phải mua nhà bằng mọi giá, vẫn có thể thuê nhà để ở. Thay vì phải trả chi phí 20-30 triệu đồng/tháng để góp cho căn nhà, có thể cũng chỉ cần trả 5-6 triệu đồng/tháng để thuê chính căn nhà đó. Khi đổi căn nhà ưa thích, họ cũng có thể di chuyển và việc này tùy thuộc vào quan điểm sống của mỗi người.

Ông Huân cho rằng, khi có điều kiện, mua nhà vẫn là phương án tốt nhất, nhưng nếu không có điều kiện thì cần phải tính toán thật kỹ thời điểm nào nên mua cho phù hợp. Nếu chưa đủ khả năng hoặc đủ nhưng quá áp lực, người trẻ trước mắt nên thuê nhà, sau đó tiết kiệm, kinh doanh và khi có tiền hãy mua nhà sau, giúp tâm lý sống ổn định hơn, tránh được trường hợp có khả năng phá sản khi vay quá nhiều.

Cùng quan điểm, ông Phan Dũng Khánh - Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Maybank Investment Bank cũng cho rằng, người trẻ thường thu nhập còn thấp, việc mua nhà phải lưu ý đến tình hình tài chính, khả năng trả nợ và cả sức lực bản thân.

“Nhiều bạn trẻ vì muốn mua được nhà sớm nên “cày” nhiều việc hoặc quá sức, dẫn đến sức khỏe suy sụp, lại có thể dẫn đến hệ lụy về sau, có thể phải bán nhà để trang trải. Vì vậy, phải xác định mục tiêu mua nhà để có được hạnh phúc chứ không phải mua nhà mà chi tiêu dè sẻn. Đặc biệt là vay mượn cao hơn thu nhập thì khi đó ‘đường về nhà sẽ xa lắm’”, ông Khánh khuyên thêm.

Cách tốt nhất là trước khi quyết định vay mua nhà, nên hỏi trước sự trợ giúp từ người thân, đồng thời có thể tạo thêm nhiều nguồn thu nhập phụ bên cạnh nguồn thu chính để góp phần giúp trả nợ được thì hãy nghĩ đến chuyện vay mua nhà.

Làm thế nào để tận dụng ưu đãi nhưng vẫn đảm bảo an toàn tài chính?

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính  Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi đưa ra lời khuyên, trong giai đoạn ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà, người mua cần tỉnh táo trước các ưu đãi và hiểu rõ các điều kiện vay để tránh bẫy tài chính.

Đầu tiên, phải hiểu rõ bản chất các gói vay, đừng chỉ nhìn vào lãi suất ban đầu. Hầu hết các gói vay mua nhà hiện nay đều có lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu, nhưng sau đó sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường, dẫn đến chi phí tài chính tăng đáng kể khi hết thời gian ưu đãi.

Do đó, trước khi vay, người mua nhà cần xem kỹ công thức tính lãi suất sau ưu đãi (lãi suất tiết kiệm + biên độ bao nhiêu), dự kiến mức lãi suất có thể tăng lên trong tương lai và tính toán khả năng chi trả, xem xét gói vay cố định lãi suất trong 3-5 năm đầu để giảm rủi ro biến động.

Thứ hai, xác định quy tắc an toàn tài chính: Tổng tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 35-40% thu nhập ròng của gia đình; chỉ vay khi có ít nhất 30% giá trị căn nhà là vốn tự có trong thời hạn 15-20 năm thay vì 25-30 năm để giảm tổng tiền lãi phải trả. Cần có sẵn ít nhất 20-30% thu nhập hàng tháng dành cho quỹ dự phòng trong trường hợp rủi ro như mất việc, giảm thu nhập.

Thứ ba, nhiều người muốn trả hết nợ sớm nhưng không lường trước các khoản phạt trả nợ trước hạn do ngân hàng áp dụng. Nếu không tính toán kỹ, tiền phạt có thể khiến bạn mất một khoản đáng kể. Cách tốt nhất là chọn ngân hàng có chính sách phạt trả trước thấp, xem xét phương án đầu tư sinh lời khác thay vì tất toán sớm để tránh bị phạt.

Thứ tư, cần tránh bẫy “căn hộ giá rẻ, vay dễ dàng” nhưng pháp lý rủi ro. Một số chủ đầu tư đưa ra mức giá thấp, hỗ trợ vay ngân hàng dễ dàng để thu hút khách hàng, nhưng thực tế có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý như: Dự án chưa có sổ hồng, vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư chưa đủ uy tín, tiến độ xây dựng chậm, căn hộ hình thành trong tương lai nhưng ngân hàng chỉ tài trợ một phần.

Cuối cùng, cần cân nhắc dòng tiền trong dài hạn. Nhiều người mua nhà dựa trên thu nhập hiện tại mà không lường trước những biến động có thể xảy ra như: Chi phí sinh hoạt tăng cao (học phí con cái, chi tiêu gia đình…); mất việc, giảm thu nhập do suy thoái kinh tế hoặc công việc không ổn định, lãi suất vay tăng mạnh, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ… Vì vậy, cần có quỹ dự phòng ít nhất 6-12 tháng tiền trả nợ vay ngân hàng. Nếu nguồn thu nhập chính không ổn định, hãy cân nhắc giảm tỷ lệ vay hoặc mua căn hộ nhỏ hơn, tận dụng các nguồn thu nhập thụ động để hỗ trợ trả nợ (cho thuê bất động sản, đầu tư sinh lời…).

Ông Trịnh Công Hòa - Chuyên gia tư vấn tài chính cá nhân bổ sung thêm, cần so sánh các gói vay giữa các ngân hàng khác nhau trước khi đưa ra quyết định. Nên so sánh ít nhất 3 ngân hàng để tìm được gói vay có lãi suất và điều kiện ưu đãi nhất. Đặc biệt, không nên vay tiền để đầu tư lướt sóng mà không tính toán rủi ro, bởi thị trường bất động sản có thể biến động khó lường, khiến khoản vay trở thành gánh nặng.

Thêm vào đó, nhiều người chủ quan khi đưa hồ sơ cho nhân viên ngân hàng mà không tìm hiểu kỹ về chính sách sản phẩm.

Mua nhà là quyết định quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tài chính cá nhân và gia đình trong nhiều năm. Vì vậy, một kế hoạch vay mua nhà thông minh không chỉ giúp bạn sở hữu tài sản có giá trị mà còn đảm bảo cuộc sống tài chính ổn định trong dài hạn.

Cát Lam

FILI - 10:00:00 21/03/2025