Mua đất qua vi bằng: Rủi ro pháp lý và những điều người dân cần biết

Mua đất qua vi bằng: Rủi ro pháp lý và những điều người dân cần biết

Trong những năm gần đây, việc mua bán đất đai thông qua vi bằng đã trở nên phổ biến, đặc biệt liên quan đến đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, phương thức giao dịch này chứa đựng nhiều bất cập và rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết này sẽ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua đất qua vi bằng và đề xuất những giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Vi bằng là gì và có giá trị pháp lý đến đâu?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, nhằm làm chứng cứ trong các giao dịch, quan hệ pháp lý. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.​

Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế và có thể được sử dụng làm chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính theo quy định của pháp luật, nhưng không có giá trị chứng nhận tính hợp pháp của các giao dịch.

Trên thực tế, đối với trường hợp mua bán đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể tiến hành công chứng, chứng thực, nhiều người sẽ tìm đến Thừa phát lại để tiến hành lập vi bằng, như một “bên thứ ba” chứng kiến giao dịch, nhằm tạo niềm tin trong việc ghi nhận quyền sử dụng cho bên mua. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao dịch đã diễn ra, không phải chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua.​

Rủi ro khi mua bán đất qua vi bằng

Việc mua bán đất qua vi bằng thường dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau. Dưới đây là một số rủi ro có thể xảy ra:

Khả năng tranh chấp cao: Nếu không có công chứng hoặc chứng thực, việc mua bán đất qua vi bằng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan về quyền sở hữu và sử dụng đất.

Không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất: Vi bằng không thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực. Điều này khiến cho giao dịch có thể bị vô hiệu hóa trong trường hợp phát sinh tranh chấp, người mua khó chứng minh được cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Rủi ro về pháp lý cho người mua: Người mua đất qua vi bằng có thể gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục sang tên cũng như không thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng đất một cách hợp pháp.​

Bên cạnh đó, nhiều đối tượng có thể lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để thực hiện các hành vi lừa đảo, bán đất chưa có sổ đỏ thông qua vi bằng. Sau khi nhận tiền, bên bán có thể bán cho nhiều người khác hoặc phủ nhận giao dịch.​

Ở một số địa phương, đã xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến mua bán đất đai qua vi bằng dẫn đến tranh chấp từ người dân. Chẳng hạn, ông A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho ông B thông qua vi bằng, sau đó ông A lại tiếp tục chuyển nhượng cho bà C cũng bằng hình thức lập vi bằng đối với cùng một mảnh đất. Khi có nhu cầu sử dụng, B và C yêu cầu ông A bàn giao đất, khi đó dẫn đến tình trạng phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng, gây ảnh hưởng quyền lợi các bên.

Giải pháp tránh bẫy mua bán đất bằng vi bằng

Tuân thủ hình thức giao dịch đất đai: Theo Điểm a Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng mua bán.​ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Người mua nên tuân thủ các quy định về hình thức để đảm bảo hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi cho mình.

Kiểm tra thông tin đất đai ​trước khi thực hiện giao dịch: Cần kiểm tra xem mảnh đất có đang thế chấp ở ngân hàng hay không và người bán có đủ tư cách pháp lý để chuyển nhượng hay không, tránh mua đất thông qua vi bằng từ các “cò đất” không rõ ràng.

Kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý của thửa đất: Trước khi mua, người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương để tránh mua phải đất thuộc diện quy hoạch.​

Mua đất qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi giao dịch đất không có sổ đỏ. Vi bằng không có giá trị chứng nhận quyền sở hữu, do đó người mua có thể gặp nhiều rắc rối pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

Để đảm bảo quyền lợi, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của bất động sản, thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật và tránh mua bán đất qua vi bằng chỉ vì thủ tục nhanh chóng. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu rõ về những rủi ro của việc mua bán đất qua vi bằng. Đồng thời, cần có những biện pháp cụ thể để kiểm soát và quản lý hoạt động của Thừa phát lại trong lập vi bằng liên quan đến đất đai. Việc nắm rõ các quy định pháp luật sẽ giúp người mua đưa ra quyết định đúng đắn và tránh rơi vào các bẫy giao dịch đất đai không hợp pháp.

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI - 13:44:23 19/03/2025