Thị trường địa ốc Trung Quốc lún sâu: Doanh số toàn quốc sụt 11%, Vanke gánh lỗ lịch sử

Thị trường địa ốc Trung Quốc lún sâu: Doanh số toàn quốc sụt 11%, Vanke gánh lỗ lịch sử

Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa nhìn thấy “ánh sáng cuối đường hầm”. Doanh số bán nhà mới tiếp tục sụt giảm và China Vanke – một trong những đại gia bất động sản được Nhà nước hậu thuẫn – công bố mức lỗ chưa từng có trong lịch sử hoạt động.

Sau một giai đoạn ngắn tạm ổn định, Trung Quốc chứng khoán doanh số bán nhà mới sụt mạnh 11% trong tháng 3. Đặc biệt, Vanke vừa công bố khoản lỗ kỷ lục 49.5 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 6.8 tỷ USD) trong năm tài chính vừa qua, đánh dấu lần đầu tiên tập đoàn này báo lỗ cho cả năm tài chính kể từ khi niêm yết vào năm 1991.

Nhu cầu trong nước yếu cùng với thị trường việc làm bấp bênh tiếp tục tạo áp lực nặng nề lên lĩnh vực bất động sản của quốc gia tỷ dân, hiện đang trong năm thứ 4 liên tiếp của chu kỳ suy giảm. Mặc dù các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ vào cuối năm ngoái đã thu hút một phần người mua quay trở lại thị trường nhà đã qua sử dụng, đa số người dân vẫn tỏ ra hết sức thận trọng về khả năng hoàn thành dự án đúng tiến độ của các nhà phát triển, khiến doanh số bán hàng của nhiều đơn vị, trong đó có Vanke, tiếp tục đi xuống.

"Vẫn còn rất nhiều bất định liệu những dấu hiệu khởi sắc của doanh số bán nhà ở các thành phố hạng nhất có thể duy trì và lan rộng ra toàn quốc hay không", Zerlina Zeng, Giám đốc chiến lược châu Á tại Creditsights Singapore LLC nhận định.

Trong bối cảnh khó khăn chung, Vanke đang đặt hy vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản để giảm bớt gánh nặng tài chính, khi tập đoàn này hiện phải phụ thuộc vào việc bán tài sản và các khoản vay từ các cổ đông Nhà nước để tăng cường dự trữ tiền mặt.

"Các sáng kiến cải cách của công ty cần thời gian để mang lại kết quả thực tế", Zeng nói, đề cập đến những nỗ lực tài chính của Vanke bao gồm việc thanh lý tài sản và phát hành quỹ đầu tư bất động sản. "Doanh số theo hợp đồng của họ vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý chung của thị trường bất động sản".

Số liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp. cho thấy doanh số theo hợp đồng của Vanke đã sụt giảm mạnh 41% trong quý đầu tiên của năm nay, cho thấy không có bất kỳ dấu hiệu cải thiện nào sau khi doanh số đã giảm 35% trong năm ngoái. Đáng chú ý, Vanke đã không công bố chi tiết về giao dịch năm nay của mình.

Những khó khăn của tập đoàn bất động sản này "có thể kéo dài xuyên suốt năm 2025 do niềm tin của người mua suy giảm và nguồn cung dự án ngày càng thu hẹp", các nhà phân tích của Bloomberg Intelligence nhận định trong một báo cáo công bố vào ngày 01/04.

Thông tin mới nhất cho thấy Vanke gặp khó khăn tài chính vào cuối năm ngoái, nguyên nhân chủ yếu do sự gia tăng đột biến các khoản nợ chịu lãi đến hạn trong vòng 1 năm tới. Điều này diễn ra bất chấp việc dự trữ tiền mặt của công ty đã tăng lên so với quý trước đó, theo tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu công ty. Đáng lo ngại hơn, khoảng cách tài chính này đã liên tục mở rộng kể từ khi xuất hiện lần đầu trong quý hai năm ngoái.

Mức độ bao phủ tiền mặt của tập đoàn đối với nợ ngắn hạn đã giảm xuống chỉ còn 52% tính đến cuối năm 2024, và nhiều khả năng sẽ tiếp tục xấu đi trong thời gian tới, theo Bloomberg Intelligence.

"Áp lực dòng tiền của Vanke vẫn ở mức rất cao", các nhà phân tích của Morgan Stanley cảnh báo trong một báo cáo nghiên cứu vào ngày 31/03. "Mặc dù ban lãnh đạo nhìn thấy sự hỗ trợ gia tăng từ các tổ chức tài chính, nhưng với tình trạng đốt tiền như hiện tại và lượng lớn nợ sắp đến hạn, Vanke có thể đối mặt với nhiều thách thức hơn trong việc hoàn thành các nghĩa vụ nợ của mình".

Trong bối cảnh ảm đạm chung, một số nhà phân tích lạc quan vẫn nhấn mạnh rằng công ty đang thể hiện quyết tâm mạnh mẽ hơn trong việc trả nợ, đặc biệt sau khi chính quyền thành phố Thâm Quyến - quê hương của Vanke - đã can thiệp để nắm quyền kiểm soát hoạt động.

"Vanke sẽ nỗ lực hết sức để đối phó với các nghĩa vụ nợ công trong năm 2025 và đảm bảo việc bàn giao nhà cho khách hàng", ban lãnh đạo của công ty cam kết trong một cuộc họp với nhà đầu tư vào tối ngày 31/01. Họ cũng cho biết công ty sẽ tìm cách duy trì các khoản vay ngân hàng hiện tại và tích cực tìm kiếm nguồn tài trợ mới.

Bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Trung Quốc cũng không mấy khả quan. Dữ liệu tư nhân mới nhất cho thấy đà phục hồi ngắn ngủi của ngành đã chững lại. Trong tháng 3, doanh số bán nhà mới từ 100 công ty bất động sản lớn nhất giảm so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt 318 tỷ Nhân dân tệ, theo dữ liệu sơ bộ từ CRIC. Con số này đặc biệt đáng lo ngại sau khi thị trường đã ghi nhận mức tăng nhẹ 1.2% trong tháng 2.

Thêm một dấu hiệu bất ổn nữa là giá nhà đã qua sử dụng giảm 0.59% trong tháng 3, sâu hơn so với mức giảm 0.42% trong tháng 2, theo số liệu từ China Index Holdings theo dõi biến động giá trị bất động sản tại 100 thành phố hàng đầu.

Trước tình hình này, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang nỗ lực kiềm chế những rắc rối trong lĩnh vực bất động sản, trong bối cảnh áp lực giảm phát và căng thẳng thương mại quốc tế đang làm trầm trọng thêm tình trạng u ám của nền kinh tế.

"Những thách thức mang tính cấu trúc sẽ tiếp tục gây áp lực lên các thành phố hạng hai và các thành phố hạng thấp - vốn chiếm đến 2/3 doanh số bán nhà mới của Trung Quốc", Bloomberg Intelligence nhận định.

Mặc dù vậy, giới chuyên gia thị trường vẫn còn chia rẽ về việc liệu thị trường nhà ở của Trung Quốc có sắp chạm đáy hay không. John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hồng Kông tại UBS Group AG, dự báo rằng giá nhà có thể ổn định vào đầu năm 2026 đối với cả nước, với đà phục hồi khởi đầu từ các thành phố hạng nhất.

Vũ Hạo (Theo Bloomberg)

FILI - 14:15:43 01/04/2025