Điều gì sẽ xảy ra đối với người mua nhà nếu Fannie và Freddie IPO?

Điều gì sẽ xảy ra đối với người mua nhà nếu Fannie và Freddie IPO?

Nếu Tổng thống Trump thực hiện được mục tiêu của mình, Chính phủ Mỹ có thể sẽ rút khỏi quyền kiểm soát 2 “ông lớn” trong lĩnh vực thế chấp.

Ảnh minh họa: Bloomberg Markets

Gần 2 thập kỷ sau khi Chính phủ liên bang Mỹ tiếp quản 2 ông lớn trong lĩnh vực thế chấp là Fannie Mae và Freddie Mac, tương lai của các tập đoàn này lại một lần nữa trở thành chủ đề tranh luận. Trong một loạt bài đăng trên Truth Social vào tháng 5, Tổng thống Donald Trump tuyên bố ông dự định đưa các tập đoàn này trở lại sở hữu tư nhân. Tuy nhiên, Trump cũng cam kết rằng Chính phủ sẽ tiếp tục đóng vai trò hậu thuẫn cho cả 2, một động thái có thể khiến chính phủ vẫn gắn chặt với tài chính nhà ở ngay cả khi từ bỏ quyền kiểm soát chính thức.

Fannie Mae và Freddie Mac từng suýt phá sản ở cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng hiện vẫn giữ vai trò then chốt trong việc giúp người dân Mỹ tiếp cận các khoản vay mua nhà. Hai tập đoàn này cũng thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các quỹ phòng hộ và nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người đã mua lại cổ phiếu còn sót lại với giá rẻ sau khi Chính phủ can thiệp, và giờ đây kỳ vọng sẽ thu về khoản lợi nhuận lớn nếu tình hình thay đổi.

Các bài đăng của ông Trump ngay lập tức tạo ra làn sóng phản ứng mạnh mẽ trên Phố Wall, đẩy giá cổ phiếu của cả 2 tập đoàn tăng vọt. Kế hoạch của chính quyền Trump cũng đang được giới bất động sản theo sát, bởi việc trả lại quyền kiểm soát cho tư nhân có thể khiến chi phí vay mua nhà trung bình của người Mỹ tăng thêm hàng ngàn USD.

Việc tư nhân hóa Fannie và Freddie sẽ đòi hỏi tháo gỡ một hệ thống phức tạp được dựng lên trong bối cảnh khẩn cấp trước đây. Điều này cũng đặt ra câu hỏi lớn mà cả Washington lẫn Phố Wall đã trăn trở suốt nhiều năm: Liệu Fannie và Freddie có thể vận hành thực sự như những doanh nghiệp tư nhân bình thường hay không?

Các ngôi nhà tại Aldie, Virginia - Ảnh: Nathan Howard/Bloomberg

Fannie Mae và Freddie Mac là gì?

Các tập đoàn này luôn gắn bó chặt chẽ với Chính phủ. Quốc hội Mỹ thành lập Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang, có biệt danh là Fannie Mae, vào năm 1938 nhằm khôi phục thị trường nhà ở Mỹ sau khi sụp đổ trong Đại suy thoái.

Ba thập kỷ sau, Chính phủ tiếp tục thành lập một đối trọng gần như tương tự là Tập đoàn Thế chấp Nhà ở Liên bang, gọi tắt là Freddie Mac.

Cả 2 tập đoàn đều mua các khoản vay mua nhà từ các ngân hàng và tổ chức cho vay khác, sau đó gộp chúng lại thành các chứng khoán để bán cho nhà đầu tư. Fannie và Freddie đảm bảo các chứng khoán này, bảo vệ nhà đầu tư trong trường hợp người vay không trả được nợ. Những thương vụ mua lại này giúp các tổ chức cho vay có thêm vốn để tiếp tục cho vay, từ đó giúp người mua nhà đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình dễ dàng tiếp cận các khoản vay thế chấp hơn. Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ (NAR), Fannie và Freddie chiếm khoảng 70% thị trường thế chấp của Mỹ.

Qua nhiều thập kỷ, Fannie và Freddie hoạt động như những công ty tư nhân, thuộc sở hữu hoàn toàn của cổ đông. Tuy nhiên, do có nhận định về sự “bảo lãnh ngầm” từ Chính phủ, các nhà đầu tư coi chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của 2 tập đoàn là một trong những tài sản an toàn nhất. Về cơ bản, người mua các chứng khoán này chấp nhận mức lãi suất thấp hơn vì tin rằng Washington sẽ không bao giờ để những tổ chức quan trọng như vậy phá sản. Điều này đã trở thành sự thật khi cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 nổ ra.

Tòa nhà trụ sở của Fannie Mae tại Washington, DC - Ảnh: Andrew Harrer/Bloomberg

Vì sao Chính phủ lại kiểm soát Fannie và Freddie?

Sau nhiều năm tiêu chuẩn quản lý bị nới lỏng, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm và xu hướng nhận các khoản vay rủi ro hơn, Fannie và Freddie bắt đầu chịu lỗ nặng.

Giá nhà ở Mỹ lao dốc và người vay bắt đầu không trả được nợ. Vì Fannie và Freddie đã bảo đảm các chứng khoán gắn với các khoản vay này, họ buộc phải gánh chịu các khoản lỗ. Họ cũng nắm giữ những khoản đầu tư riêng bị thua lỗ, đẩy họ đến bờ vực phá sản.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), được thành lập năm 2008 để giám sát các công ty thế chấp gặp khó khăn, đã tiến hành cuộc giải cứu lớn nhất trong lịch sử Mỹ lên tới 191 tỷ USD, lấy từ tiền thuế của người dân. Đổi lại, Chính phủ trở thành chủ sở hữu thực tế của Fannie và Freddie, nắm quyền kiểm soát 79.9% cổ phần.

Các cổ đông hiện hữu gần như mất trắng khoản đầu tư, khi cổ phiếu từng giao dịch trên 65 USD/cổ phiếu năm 2007 rớt xuống chỉ còn vài xu. Theo các điều khoản của cơ chế kiểm soát đặc biệt, các cổ đông tư nhân không có quyền kiểm soát và không được nhận cổ tức.

Năm 2010, các công ty này bị hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán New York do không đáp ứng được mức giá tối thiểu 1 USD/cổ phiếu trong ít nhất 30 phiên giao dịch liên tiếp. Hiện nay, cổ phiếu của họ được giao dịch trên thị trường phi tập trung.

Vậy tại sao Phố Wall vẫn quan tâm đến họ?

Giới giao dịch bị cuốn hút bởi viễn cảnh cổ phiếu Fannie và Freddie, vốn đang ở mức rất thấp, có thể tăng giá mạnh nếu các công ty này cùng lợi nhuận của họ được “giải cứu” khỏi sự kiểm soát của chính phủ. Cổ phiếu của họ thường xuyên biến động mạnh, nhất là khi xuất hiện dấu hiệu cho thấy cơ chế kiểm soát đặc biệt có thể thay đổi.

Các quỹ phòng hộ và nhà đầu tư giàu có cũng đang chờ đợi kết quả. Một trong những người ủng hộ mạnh mẽ nhất cho việc tư nhân hóa là tỷ phú Bill Ackman, quỹ phòng hộ Pershing Square của ông đang nắm giữ cổ phần ở cả 2 tập đoàn. Ông đã công khai trình bày luận điểm lạc quan về khả năng 2 công ty này sẽ thoát khỏi sự kiểm soát của chính phủ trong vài năm tới.

Trụ sở Freddie Mac tại McLean, Virginia - Ảnh: Andrew Harrer/Bloomberg

Việc tư nhân hóa Fannie và Freddie sẽ diễn ra như thế nào?

Dù quy trình này rất phức tạp, nhưng theo nhà phân tích Bose George của Keefe, Bruyette & Woods, Quốc hội Mỹ sẽ không cần phê duyệt trừ khi cần thay đổi điều lệ của các tập đoàn này.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu Fannie và Freddie vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trước khi có thể hưởng lợi lớn. Nếu 2 tập đoàn tiến hành phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) để huy động vốn hoạt động độc lập, tỷ lệ sở hữu của các cổ đông hiện tại sẽ bị pha loãng.

Bên cạnh đó, dù đã chuyển hơn 300 tỷ USD lợi nhuận về Bộ Tài chính kể từ sau cuộc giải cứu, con số vượt xa khoản tiền mà người đóng thuế đã bỏ ra, họ vẫn còn nợ Chính phủ một khoản lớn theo các quy định phức tạp của cơ chế kiểm soát đặc biệt. Vấn đề này cần được giải quyết trước khi 2 tập đoàn chính thức thoát khỏi sự kiểm soát của Nhà nước.

Những người ủng hộ và phản đối tư nhân hóa nói gì?

Một số ý kiến chỉ trích cho rằng việc tư nhân hóa Fannie và Freddie có thể khiến việc mua nhà trở nên đắt đỏ hơn.

Nếu nhà đầu tư bắt đầu nghĩ rằng sự bảo lãnh ngầm từ Chính phủ đối với Fannie và Freddie bị giảm đi, họ có thể sẽ đòi hỏi mức lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro tín dụng gia tăng. Điều này sẽ dẫn đến lãi suất vay mua nhà cao hơn, theo ông Chen Zhao - Trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế tại Redfin Corp.

Trong bài đăng thứ 2 trên mạng xã hội về chủ đề này, Trump cũng nhấn mạnh ông muốn duy trì sự bảo lãnh ngầm của liên bang đối với Fannie và Freddie.

Thị trường nhà ở Mỹ đã phải đối mặt với vấn đề khả năng chi trả trong những năm gần đây. Lãi suất vay mua nhà hiện đã cao gấp đôi so với đầu năm 2022. Chi phí vay cao đang đè nặng lên người mua, khiến doanh số bán nhà đã qua sử dụng trong tháng 4 giảm xuống mức thấp nhất trong 7 tháng, theo NAR.

Nhiều người ủng hộ việc tư nhân hóa Fannie và Freddie cho rằng điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho thị trường nhà ở. Họ cũng lập luận rằng việc này sẽ chuyển rủi ro phá sản từ người đóng thuế sang các nhà đầu tư tư nhân dù cam kết của Trump về việc duy trì một số hình thức bảo lãnh của Chính phủ có thể ảnh hưởng đến việc ai sẽ gánh chịu rủi ro đó.

Những người ủng hộ tư nhân hóa cũng lưu ý rằng, trong khi việc Chính phủ kiểm soát Fannie và Freddie ban đầu chỉ được coi là biện pháp tạm thời, thì nay đã kéo dài 17 năm. Họ đánh giá Fannie và Freddie đã trở lại trạng thái kinh doanh ổn định, và sau khi tư nhân hóa, Chính phủ có thể thu về nguồn thu đều đặn bằng cách bán dần số cổ phần mà họ đang nắm giữ ra thị trường.

Quốc An (Theo Bloomberg)

fili - 10:11:27 30/05/2025