Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Những vấn đề người dân cần lưu ý

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Những vấn đề người dân cần lưu ý

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức phổ biến để các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh mà không cần góp vốn bằng tiền mặt, được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội mà hình thức này mang lại, cũng tồn tại không ít rủi ro pháp lý mà các bên tham gia cần lưu ý.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020, tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật và các tài sản khác có thể định giá được bằng đồng Việt Nam. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang doanh nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Việc chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và một số trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.Ngoài ra, khi người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chậm nộp hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Do đó, nếu chưa hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất hoặc còn ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất không thể sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp. Việc tuân thủ quy định này đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Việc định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.

Về thời hạn góp vốn: Chủ sở hữu/thành viên góp vốn/cổ đông công ty phải góp vốn cho công ty đủ và đúng loại tài sản đã cam kết khi đăng ký thành lập doanh nghiệp trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục hành chính để chuyển quyền sử dụng đất không tính vào thời hạn góp vốn này.

Lợi ích từ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trên thực tế, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mang lại một số lợi ích cho cả bên góp vốn và bên nhận góp vốn. Trước hết, đây là một hình thức tận dụng tài sản sẵn có để tham gia đầu tư mà không cần huy động vốn bằng tiền mặt. Trong điều kiện nhiều chủ đất có đất nhưng không có khả năng tự mình khai thác, hình thức góp vốn bằng đất giúp họ có cơ hội thu lợi từ chính tài sản của mình thông qua việc liên kết với các đối tác có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và năng lực kinh doanh.

Đối với doanh nghiệp, việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp giải quyết bài toán mặt bằng sản xuất – kinh doanh, nhất là trong các ngành xây dựng, bất động sản, nông nghiệp công nghệ cao... Đồng thời, nhờ không phải bỏ ra một khoản lớn để mua đất ban đầu, doanh nghiệp có thể cân đối nguồn lực tài chính cho các hoạt động đầu tư khác.

Hơn nữa, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, dễ định giá và được pháp luật bảo hộ. Khi góp vốn hợp pháp, chủ đất được công nhận là cổ đông hoặc thành viên góp vốn của doanh nghiệp, hưởng các quyền lợi tương ứng với phần vốn góp.

Rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, nhưng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Trường hợp phổ biến nhất là đất đang có tranh chấp, không đủ điều kiện pháp lý hoặc bị kê biên thi hành án. Nếu góp vốn trong những trường hợp này, giao dịch có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho cả hai bên.

Ngoài ra, việc định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn cũng là một vấn đề cần đặc biệt lưu ý. Trong thực tiễn, nếu định giá không khách quan hoặc không được các bên đồng thuận rõ ràng, rất dễ phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ sau này.

Quá trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường bao gồm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp và thay đổi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, có không ít trường hợp chủ đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty, nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai, dẫn đến việc tài sản này không được pháp luật công nhận là phần vốn góp. Khi xảy ra tranh chấp, người góp vốn bị thiệt hại nặng do không có cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi

Lưu ý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để bảo đảm an toàn pháp lý khi thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên tham gia cần lưu ý các vấn đề sau:

Xác định điều kiện quyền sử dụng đất góp vốn: Kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,...

Định giá tài sản góp vốn: Các bên nên trưng cầu tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá quyền sử dụng đất một cách khách quan, minh bạch, giảm thiểu tranh chấp về sau.

Lập hợp đồng góp vốn: Khi lập hợp đồng góp vốn, cần xác định rõ giá trị quyền sử dụng đất góp vốn, tỷ lệ vốn góp, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Đăng ký đầy đủ: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời cần cập nhật vào điều lệ công ty, đăng ký thay đổi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, ghi rõ phần vốn và giá trị góp vốn của từng thành viên, cổ đông.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mang lại nhiều cơ hội đầu tư phát triển cho các cá nhân, tổ chức trong bối cảnh thị trường bất động sản và nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn, đòi hỏi các bên tham gia cần hiểu rõ quy định pháp luật, tuân thủ trình tự, thủ tục một cách chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI - 08:00:00 01/05/2025