Giá thuê nhà xưởng nhà kho tăng nhẹ, nguồn cung tiếp tục mở rộng

Giá thuê nhà xưởng nhà kho tăng nhẹ, nguồn cung tiếp tục mở rộng

Phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục mở rộng nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics, với giá thuê tại cả hai miền tăng nhẹ bất chấp áp lực cạnh tranh và nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Giá thuê bất động sản công nghiệp nhích nhẹ

Theo dữ liệu của JLL Vietnam trong quý 1/2025, thị trường miền Nam ra mắt khu công nghiệp mới có quy mô 289ha tại Long An, góp phần mở rộng quỹ đất vốn đang eo hẹp tại các trung tâm công nghiệp lớn. Nhờ đó, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An tiếp tục dẫn đầu về diện tích hấp thụ lần lượt đạt 52ha và 42ha, chiếm đến 80% tổng diện tích được hấp thụ của khu vực trong quý.

Giá thuê đất công nghiệp trung bình tại miền Nam tăng nhẹ 1% so với quý trước, đạt mức 182 USD/m2/thời hạn thuê. Trong trung hạn (2025-2029), mức tăng trưởng giá thuê dự kiến đạt 3-4%/năm, thấp hơn giai đoạn trước do làn sóng phát triển dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn.

Trong khi đó, thị trường miền Bắc không ghi nhận thêm dự án mới, giữ tổng cung ổn định ở mức 12,628ha. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy có sự cải thiện, tăng lên 80% do không có nguồn cung mới và tiếp tục tiêu thụ diện tích trống từ quý trước.

Giá thuê tại khu vực này cũng tăng nhẹ 2% lên mức 134.7 USD/m2/thời hạn thuê, nhờ sức bật tại Hải Phòng và Hải Dương. Trong 5 năm tới, giá thuê tại miền Bắc dự kiến tăng trưởng 4-6%/năm, nhưng có thể chịu ảnh hưởng từ chính sách thuế của Mỹ và biến động địa chính trị.

Bình Dương dẫn đầu nguồn cung nhà xưởng xây sẵn

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự tăng trưởng đồng đều cả ở phía Nam và phía Bắc. Tại miền Nam, một dự án mới ở KCN Lộc An – Bình Sơn (Đồng Nai) trong quý đầu năm đã giúp nâng tổng nguồn cung đạt 5.5 triệu m2, tăng gần 16% so với cùng kỳ. 

Tâm lý thị trường duy trì ổn định với mức hấp thụ ròng tích cực, đạt khoảng 274,000m2. Bình Dương dẫn đầu nguồn cầu, tập trung ở Thủ Dầu Một và Bàu Bàng. Hiệu suất khả quan này đã góp phần nâng tỷ lệ lấp đầy tổng thể lên hơn 87%. Giá thuê trung bình tại miền Nam đạt 4.9 USD/m2/tháng, tăng 2% so với cùng kỳ.

Miền Bắc cũng ghi nhận tăng trưởng mạnh với hơn 65,000m2 nhà xưởng mới trong quý 1, nâng tổng nguồn cung lên 3.4 triệu m2. Hấp thụ ròng đạt khoảng 94,000m2, tỷ lệ lấp đầy tăng lên mức 89%.

Giá thuê trung bình đạt 5.04 USD/m2/tháng – cao hơn so với miền Nam, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ, chủ yếu khách thuê từ các ngành nghề như sản xuất linh kiện ô tô, thiết bị thể thao, chăm sóc sức khỏe, sản xuất phụ kiện cơ khí và thiết bị vệ sinh, với nguồn gốc doanh nghiệp từ các quốc gia như Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Nhật Bản.

Dự báo trong 9 tháng tới, miền Bắc sẽ bổ sung gần 1 triệu m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn mới. Việc này có thể gia tăng cạnh tranh đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải linh hoạt về chiến lược giá và chính sách hỗ trợ khách thuê.

Miền Bắc có thêm gần 1.2 triệu m2 diện tích nhà kho xây sẵn mới vào cuối năm 2025

Thị trường nhà kho xây sẵn tiếp tục mở rộng ở cả hai miền, với xu hướng nâng cấp chất lượng để đáp ứng các tiêu chuẩn lưu trữ hiện đại.

Tại miền Nam, BWID đưa vào khai thác thêm gần 19,000m2 kho hai tầng tại KCN Đồng An 1 (Bình Dương), nâng tổng nguồn cung lên 2 triệu m2. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê vẫn khá trầm lắng, lượng hấp thụ ròng chỉ đạt khoảng 88,000m2. Giá thuê ở mức 4.9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ do nguồn cầu vẫn hiện diện nhưng không bứt phá.

Miền Bắc có diễn biến sôi động hơn với nguồn cung mới gần 67,000m2 tại Hưng Yên và Bắc Ninh – tiêu biểu là dự án DPL Việt Nam Minh Quang do WHA Group hợp tác cùng Daiwa House triển khai; nâng tổng nguồn cung lên hơn 1.3 triệu m2.

Hấp thụ ròng đạt hơn 51,500m2, tăng 24% so với quý trước, chủ yếu đến từ nhóm khách thuê ngành logistics và sản xuất. Giá thuê trung bình tại miền Bắc là 4.7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ nhờ sự xuất hiện của các dự án mới.

Dự kiến đến cuối năm 2025, miền Bắc sẽ có thêm gần 1.2 triệu m2 diện tích nhà kho xây sẵn mới, nâng tổng cung lên gần 2.5 triệu m2, gấp 1.9 lần nguồn cung hiện tại.

Bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu JLL Viennam đánh giá dù mức thuế đối ứng mới của Mỹ đã gây gián đoạn bối cảnh kinh doanh quốc tế, tuy nhiên tác động lâu dài vẫn chưa thực sự rõ ràng. Là một thị trường phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu sang Mỹ, Việt Nam dự báo sẽ chịu một số ảnh hưởng nhất định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhưng thận trọng hơn, được hỗ trợ bởi hoạt động sản xuất phục hồi và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Thanh Tú

FILI - 14:06:59 29/05/2025