Vai trò của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Vai trò của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp tại Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và sự ổn định xã hội. Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm các phương thức giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế trở thành yêu cầu cấp thiết. Luật Đất đai 2024 đã lần đầu tiên ghi nhận vai trò của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại.

Luật Đất đai 2024 – bước đột phá về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Theo Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”. Đây là lần đầu tiên trọng tài thương mại được ghi nhận có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai.

Trước đây, tranh chấp đất đai chủ yếu được giải quyết qua hòa giải tại cơ sở, ủy ban nhân dân các cấp hoặc tòa án nhân dân. Việc bổ sung trọng tài thương mại như một phương thức giải quyết tranh chấp chính thức không chỉ giúp đa dạng hóa các lựa chọn cho các bên mà còn phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường, khi các giao dịch thương mại ngày càng phức tạp và đòi hỏi sự nhanh chóng, bảo mật.

Điều kiện áp dụng trọng tài thương mại trong tranh chấp đất đai

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều có thể đưa ra trọng tài thương mại giải quyết. Trọng tài thương mại chỉ được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện sau:

Các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ trong hợp đồng hoặc thỏa thuận riêng.

Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai giữa các doanh nghiệp, ví dụ như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các doanh nghiệp, hợp đồng thuê đất phục vụ sản xuất kinh doanh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc có thỏa thuận trọng tài là điều kiện tiên quyết để trọng tài được thụ lý giải quyết tranh chấp.

Ưu điểm của trọng tài thương mại

Thủ tục nhanh chóng, linh hoạt, tiết kiệm thời gian và chi phí

Một trong những ưu điểm nổi bật nhất của trọng tài thương mại là thủ tục giải quyết tranh chấp đơn giản, linh hoạt và nhanh chóng hơn nhiều so với tòa án. Trọng tài không trải qua nhiều cấp xét xử như tòa án, các bên có thể chủ động lựa chọn thời gian, địa điểm, ngôn ngữ, luật áp dụng cũng như các quy tắc tố tụng trọng tài. Điều này giúp giảm thiểu thời gian giải quyết tranh chấp, tránh kéo dài vụ việc gây thiệt hại cho các bên.

Việc không phải qua nhiều cấp xét xử cũng giúp tiết kiệm chi phí đáng kể cho các bên tranh chấp, giảm thiểu các khoản chi phí tố tụng, đi lại, lưu trú và các chi phí phát sinh khác. Đặc biệt trong các tranh chấp đất đai có giá trị lớn hoặc phức tạp về mặt pháp lý, việc rút ngắn thời gian giải quyết là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định.

Quyền lựa chọn trọng tài viên có chuyên môn và kinh nghiệm

Khác với tòa án, nơi thẩm phán được phân công theo hệ thống, trọng tài thương mại cho phép các bên tranh chấp chủ động lựa chọn trọng tài viên hoặc Hội đồng trọng tài có chuyên môn sâu, kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực liên quan. Trong tranh chấp đất đai, các trọng tài viên thường là chuyên gia pháp lý, kinh tế, bất động sản hoặc các ngành nghề liên quan, giúp đảm bảo phán quyết chính xác, khả thi và thuyết phục.

Việc lựa chọn trọng tài viên phù hợp giúp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp, giảm thiểu sai sót pháp lý và tăng tính khả thi của phán quyết. Đây là ưu điểm rất được các doanh nghiệp và tổ chức đánh giá cao khi lựa chọn trọng tài thương mại.

Phán quyết trọng tài có tính chung thẩm và hiệu lực thi hành ngay

Phán quyết của trọng tài thương mại có tính chung thẩm, có hiệu lực ngay khi ban hành và không thể kháng cáo, kháng nghị. Điều này giúp chấm dứt tranh chấp một cách dứt khoát, tránh việc kéo dài tranh chấp do các thủ tục kháng cáo tại tòa án như trước đây. Ngoài ra, phán quyết trọng tài được Nhà nước bảo đảm thi hành theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. Như vậy, trọng tài thương mại không chỉ nhanh mà còn có tính bắt buộc, đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Bảo mật thông tin và uy tín thương mại

Một ưu điểm nổi bật khác của trọng tài thương mại là nguyên tắc xét xử kín, không công khai như tòa án. Phiên họp trọng tài được tổ chức kín, giúp các bên bảo vệ bí mật kinh doanh, giữ uy tín và hình ảnh trên thị trường.

Trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là các giao dịch có yếu tố thương mại, bảo mật thông tin là yếu tố rất quan trọng để các bên yên tâm tham gia giao dịch, tránh rủi ro về uy tín và cạnh tranh không lành mạnh. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn trọng tài thương mại thay vì tòa án.

Tính linh hoạt và khả năng kiểm soát quá trình tố tụng

Trọng tài thương mại mang tính linh hoạt cao, các bên có thể kết hợp thêm các phương thức hòa giải hoặc thỏa thuận vào bất cứ thời điểm nào trong quá trình giải quyết tranh chấp. Các bên cũng có quyền kiểm soát quá trình tố tụng, kiểm soát việc cung cấp chứng cứ của mình, từ đó bảo vệ được bí quyết kinh doanh và quyền lợi hợp pháp.

Ngoài ra, giải quyết tranh chấp bằng trọng tài giúp giảm áp lực giải quyết các vụ án dân sự về đất đai tại tòa án, nâng cao chất lượng tố tụng.

Thực tiễn áp dụng trọng tài thương mại trong tranh chấp đất đai

Trọng tài thương mại ngày càng được các doanh nghiệp và tổ chức lựa chọn để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, đặc biệt trong các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các trung tâm trọng tài lớn như Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đã tiếp nhận và giải quyết thành công nhiều vụ tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại.

Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy một số khó khăn, vướng mắc trong áp dụng trọng tài thương mại cho tranh chấp đất đai, như việc xác định phạm vi tranh chấp thuộc thẩm quyền trọng tài chưa rõ ràng, chưa có cơ chế cụ thể để đăng ký biến động đất đai sau phán quyết trọng tài, cũng như sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Trọng tài thương mại. Mặt khác, trọng tài thương mại có thủ tục tố tụng đơn giản và linh hoạt, nhưng trong các tranh chấp đất đai phức tạp, việc thu thập chứng cứ, xác minh thực địa, triệu tập người làm chứng có thể gặp nhiều hạn chế so với tòa án, ảnh hưởng đến tiến trình giải quyết vụ án.

Ngoài ra, đối với nghĩa vụ của trọng tài viên, được quy định tại Điều 21 Luật Trọng tài thương mại 2010, trọng tài viên có nghĩa vụ giữ bí mật vụ việc, bảo đảm giải quyết tranh chấp vô tư, nhanh chóng, kịp thời và tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp. Nếu trọng tài viên vi phạm nghĩa vụ về hành vi không vô tư, khách quan khi giải quyết tranh chấp theo Khoản 1 Điều 27 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, thì có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 đến 20 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm hay giới hạn trách nhiệm của trọng tài viên trong giải quyết tranh chấp.

Đề xuất hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết

Để trọng tài thương mại phát huy tối đa vai trò trong giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải:

Ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về phạm vi áp dụng trọng tài thương mại trong tranh chấp đất đai, làm rõ các trường hợp tranh chấp thuộc thẩm quyền trọng tài.

Sửa đổi, bổ sung Luật Trọng tài thương mại và các văn bản liên quan để đồng bộ với Luật Đất đai 2024, đặc biệt về công nhận và thi hành phán quyết trọng tài trong lĩnh vực đất đai.

Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho doanh nghiệp và người dân, nâng cao nhận thức về lợi ích và điều kiện áp dụng trọng tài thương mại.

Khuyến khích các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa điều khoản trọng tài vào hợp đồng để tạo thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp.

Xây dựng cơ chế phối hợp giữa trọng tài thương mại và các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt trong việc cung cấp hồ sơ, tài liệu phục vụ quá trình giải quyết tranh chấp.

Quy định rõ trách nhiệm, giới hạn trách nhiệm của trọng tài viên, bổ sung cơ chế miễn trừ trách nhiệm, trừ khi có hành vi cố ý làm sai lệch vụ án, nhằm bảo vệ tính độc lập, khách quan của trọng tài viên đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên

Việc Luật Đất đai 2024 chính thức ghi nhận thẩm quyền của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai là bước tiến quan trọng, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Cơ chế trọng tài thương mại không chỉ giúp các bên giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.

ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI - 10:00:00 11/05/2025