Bài học cho Việt Nam từ mô hình Fannie Mae và Freddie Mac

Bài học cho Việt Nam từ mô hình Fannie Mae và Freddie Mac

Việt Nam có thể cân nhắc phát triển một cơ chế tái cấp vốn hoặc chứng khoán hóa khoản vay thế chấp theo mô hình thị trường thứ cấp, giúp các ngân hàng thương mại giải phóng vốn, giảm rủi ro tập trung và tăng khả năng tiếp cận tín dụng cho các phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp – nơi nhu cầu thực tế còn rất lớn.

Vai trò của Fannie Mae và Freddie Mac trong thị trường nhà ở tại Mỹ

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) và Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) là hai doanh nghiệp được Chính phủ Mỹ bảo trợ (Government-Sponsored Enterprises - GSEs), thành lập lần lượt vào năm 1938 và 1970. Mục tiêu của họ là thúc đẩy khả năng sở hữu nhà ở cho người dân Mỹ bằng cách mua lại các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng và tổ chức tài chính, sau đó chứng khoán hóa chúng thành các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (Mortgage-Backed Securities - MBS) để bán cho các nhà đầu tư.

Thông qua hoạt động này, Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp thanh khoản cho thị trường thế chấp, giúp các ngân hàng có thêm vốn để tiếp tục cho vay, đồng thời giảm thiểu rủi ro tín dụng cho các tổ chức cho vay ban đầu.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Fannie Mae và Freddie Mac đã mua lại và bảo lãnh một lượng lớn các khoản vay thế chấp, bao gồm cả các khoản vay dưới chuẩn (subprime). Khi thị trường bất động sản sụp đổ, giá trị của các MBS giảm mạnh, dẫn đến thua lỗ lớn cho cả hai tổ chức.

Vào tháng 9 năm 2008, để ngăn chặn sự sụp đổ của thị trường tài chính, Chính phủ Mỹ đã đưa Fannie Mae và Freddie Mac vào chế độ bảo hộ (conservatorship) dưới sự giám sát của Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA). Chính phủ cam kết hỗ trợ tài chính lên tới 200 tỷ USD cho mỗi tổ chức để duy trì hoạt động và ổn định thị trường.

Tuy nhiên, gần đây, chính quyền Tổng thống Donald Trump đã đề xuất kế hoạch tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac, đưa họ trở lại thị trường chứng khoán thông qua các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Trump nhấn mạnh rằng mặc dù tư nhân hóa, Chính phủ sẽ vẫn giữ vai trò giám sát và đảm bảo ngầm, nhằm duy trì sự ổn định cho thị trường thế chấp.

Mô hình quản lý thị trường tín dụng nhà ở tập trung kiểu Mỹ

Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình quản lý tín dụng nhà ở tại Mỹ dưới dạng GSE tập trung đã chứng minh được nhiều lợi ích. Trước hết, bằng cách mua lại các khoản vay từ các ngân hàng thương mại, Fannie Mae và Freddie Mac đã giúp giải phóng vốn cho các ngân hàng, cho phép họ tiếp tục mở rộng hoạt động cho vay mới mà không cần giữ khoản vay thế chấp dài hạn trên bảng cân đối. Đây chính là cơ chế giúp thị trường thế chấp Mỹ duy trì được tính thanh khoản cao, ngay cả trong những giai đoạn khó khăn. Thực tế, mô hình tương tự cũng đã được áp dụng tại Việt Nam trong giai đoạn tái cơ cấu hệ thống NHTM (2011-2012) với sự ra đời và vận hành của VAMC (Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam).

Hơn nữa, sự tập trung này giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng phân tán và tạo điều kiện thuận lợi cho việc giám sát, điều tiết thị trường. Thông qua các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về chứng khoán hóa, xếp hạng tín dụng và các quy định về định giá, Fannie Mae và Freddie Mac đã góp phần duy trì sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở Mỹ, giúp lãi suất vay mua nhà luôn ở mức hợp lý và phù hợp với sức mua của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, mặt trái của mô hình này là nguy cơ tạo ra “rủi ro đạo đức” (moral hazard) khi Chính phủ cam kết bảo lãnh ngầm. Các ngân hàng thương mại có thể dễ dàng đẩy rủi ro tín dụng sang GSE, trong khi bản thân Fannie và Freddie lại có động lực mở rộng hoạt động mua lại khoản vay để duy trì thị phần, đôi khi bất chấp chất lượng tín dụng. Chính điều này đã góp phần không nhỏ dẫn đến cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008, khi cả hai tổ chức bị buộc phải nhận chế độ bảo hộ của Chính phủ Mỹ. Ngoài ra, sự tồn tại của Fannie Mae và Freddie Mac cũng đặt ra gánh nặng tài khóa không nhỏ cho Chính phủ Mỹ và người đóng thuế khi xảy ra khủng hoảng tài chính.

Mô hình Việt Nam: Phân mảnh và hệ quả

Trái ngược với mô hình tập trung hóa của Mỹ, thị trường tín dụng nhà ở tại Việt Nam hiện nay hoạt động theo cơ chế phân tán. Các khoản vay thế chấp nhà ở được trực tiếp giữ lại trên bảng cân đối của từng ngân hàng thương mại, mà không có cơ quan nào đứng ra mua lại để chứng khoán hóa hay quản lý tập trung. Điều này có nghĩa là mỗi ngân hàng tự thẩm định rủi ro, tự định giá tài sản và tự gánh chịu rủi ro tín dụng, dẫn đến tình trạng thiếu tính minh bạch và khó đánh giá được tổng thể mức độ rủi ro của toàn hệ thống.

Một trong những hậu quả đáng chú ý là hiện tượng định giá bất động sản không đồng nhất giữa các ngân hàng. Cùng một tài sản có thể được định giá khác nhau đáng kể, khiến giá trị thế chấp trở nên thiếu chuẩn xác và dễ bị “thổi phồng” để nâng hạn mức tín dụng. Hơn nữa, trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao, việc coi bất động sản là tài sản đảm bảo an toàn khiến các ngân hàng tiếp tục bơm vốn vào lĩnh vực này, tạo ra vòng xoáy giá nhà cao và bong bóng tài sản tiềm ẩn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp – vốn là nhu cầu thực tế của phần lớn người dân – lại không được tiếp cận đủ vốn tín dụng để phát triển, dẫn đến mất cân đối cung cầu và áp lực tăng giá ngày càng lớn.

Với đặc điểm mô hình phân tán như vậy, Việt Nam khó có thể triển khai các biện pháp điều tiết thị trường hiệu quả giống như Mỹ, ví dụ như hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, kiểm soát giá nhà, hoặc can thiệp kịp thời khi thị trường tín dụng có dấu hiệu mất ổn định. Đây chính là điểm yếu căn bản của hệ thống tín dụng nhà ở tại Việt Nam hiện nay.

Bài học cho Việt Nam từ mô hình Fannie Mae và Freddie Mac

Dù còn nhiều tranh cãi, mô hình của Fannie Mae và Freddie Mac vẫn có những bài học quan trọng cho Việt Nam. Trước hết, việc tập trung hóa thông tin tín dụng và dữ liệu về tài sản thế chấp sẽ giúp cơ quan quản lý nắm bắt được rủi ro toàn hệ thống, tránh tình trạng “mù mờ” khi rủi ro tín dụng đang tích tụ nhưng không phát hiện được kịp thời. Bằng cách xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia về khoản vay thế chấp và giá trị bất động sản, Nhà nước có thể giám sát thị trường hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế tình trạng một tài sản bị định giá khác nhau giữa các ngân hàng.

Bên cạnh đó, Việt Nam có thể cân nhắc phát triển một cơ chế tái cấp vốn hoặc chứng khoán hóa khoản vay thế chấp theo mô hình thị trường thứ cấp, giúp các ngân hàng thương mại giải phóng vốn, giảm rủi ro tập trung và tăng khả năng tiếp cận tín dụng cho các phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp – nơi nhu cầu thực tế còn rất lớn.

Tất nhiên, việc triển khai những biện pháp này đòi hỏi hạ tầng pháp lý đầy đủ, thị trường vốn phát triển, và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý. Thách thức lớn nhất vẫn là làm sao để thiết kế một cơ chế vừa khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở, vừa đảm bảo an toàn hệ thống và tránh lặp lại những sai lầm trong quá khứ. Tuy nhiên, nếu làm tốt, mô hình tập trung hóa thông tin và thị trường thứ cấp có thể là bước đệm quan trọng để Việt Nam tiến tới một thị trường tín dụng nhà ở minh bạch, an toàn và bền vững hơn trong tương lai.

LH

FILI - 15:29:56 03/06/2025